Taloyhtiön hallitus, joka suunnittelee rappukäytävien tai julkisivun maalausta, tarvitsee isännöitsijän tueksi selkeän tavan kilpailuttaa maalausurakka taloyhtiössä. Hyvin hoidettu kilpailutus tuo vertailukelpoiset tarjoukset, ennakoitavan budjetin ja urakoitsijan, joka tekee työn sovitulla laadulla. Tämä artikkeli käy läpi, mitä isännöitsijä tekee, missä hallitus päättää itse ja missä kohdissa taloyhtiöt useimmin maksavat liikaa.
Isännöitsijän ja hallituksen roolit maalausurakan kilpailutuksessa
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa taloyhtiön hallinnosta, ja isännöitsijä hoitaa juoksevat asiat sen ohjeiden mukaan. Maalausurakassa tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että isännöitsijä valmistelee ja hallitus päättää. Isännöitsijä kokoaa lähtötiedot, laatii tai teettää tarjouspyynnön, lähettää sen urakoitsijoille ja tekee tarjouksista vertailun.
Isommissa hankkeissa, kuten kerrostalon julkisivumaalauksessa, mukaan otetaan usein rakennuttajakonsultti tai valvoja. Isännöitsijä harvoin osaa itse arvioida, onko rappauksen tartunta riittävä tai tarvitaanko vanhan maalin poistoa. Kuntoarvio tai erillinen pintakäsittelyselvitys ennen tarjouspyyntöä säästää myöhemmin lisätöiltä.
Isännöitsijän projektityö laskutetaan yleensä isännöintisopimuksen hinnaston mukaan erillisenä palkkiona. Tämä kannattaa tarkistaa ennen hankkeen aloittamista, jotta kulu ei yllätä yhtiökokouksessa.
Lähtötiedot ennen tarjouspyyntöä
Kokenut isännöitsijä aloittaa kunnossapitotarveselvityksestä ja aiemmista huoltotiedoista. Milloin pinnat on viimeksi maalattu? Millä maalilla? Jos 1970-luvun porrashuoneen seinissä on alkydimaali ja päälle aiotaan vetää vesiohenteinen akrylaattimaali, pinta täytyy hioa ja pohjustaa, tai tartunta pettää. Tieto vaikuttaa suoraan urakan hintaan.
Vanhoissa taloissa lyijymaalin mahdollisuus selvitetään ennen kuin tarjouksia pyydetään. Ennen 1960-lukua maalatuissa puuosissa ja ikkunoissa lyijyä esiintyy niin usein, että purku- ja suojaustyö kuuluu tarjouspyyntöön eikä lisätöihin.
Julkisivun ajoitus ratkaistaan jo tässä vaiheessa. Ulkomaalaukseen soveltuu Suomessa käytännössä toukokuu-syyskuu, kun päivälämpötila on yli 5 °C ja sateettomia jaksoja on riittävästi. Pohjois-Suomessa kausi on vielä lyhyempi. Kevään urakkaan tarjouspyynnöt lähetetään mieluiten edellisenä syksynä tai tammi-helmikuussa, ennen kuin hyvät maalausliikkeet täyttävät kesänsä.
Tarjouspyynnön sisältö ratkaisee vertailtavuuden
Tarjouspyyntö on kilpailutuksen tärkein asiakirja. Jos se on epämääräinen, jokainen maalausyritys hinnoittelee eri työn, ja tarjouksia on mahdotonta verrata. Tarkempi läpikäynti löytyy artikkelista maalausurakan tarjouspyynnön sisällöstä.
Hyvässä tarjouspyynnössä on maalattavat pinnat neliömäärineen, työvaiheet (esikäsittely, paikkaus, pohjustus, kaksi maalikerrosta), laatuvaatimuksena RYL eli Rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset sekä sopimusehtoina YSE 1998. Maalijärjestelmä kannattaa nimetä tuotetasolla, esimerkiksi Tikkurila tai Teknos sekä vastaava tuote, jotta yksi urakoitsija ei laske halvemmalla maalilla.
Lisäksi pyydetään yksikköhinnat lisä- ja muutostöille. Rappukäytäväremontissa tasoitettavien halkeamien määrä selviää vasta työn aikana, ja ilman sovittua metrihintaa lisätyölasku voi olla mitä tahansa.
Urakoitsijan luotettavuuden tarkistaminen
Tilaajavastuulaki velvoittaa tilaajan selvittämään urakoitsijan taustat, kun sopimuksen arvo ylittää 9 000 € ilman arvonlisäveroa. Selvitykset kannattaa pyytää myös pienemmissä urakoissa. Tilaajavastuu.fi-palvelun raportista näkee ennakkoperintärekisteröinnin, alv-rekisterin, eläkevakuutusten ja verovelkojen tilanteen yhdellä silmäyksellä.
Tämän lisäksi pyydetään vastuuvakuutustodistus ja 2-3 referenssikohdetta vastaavista taloyhtiökohteista. Suomen Maalarimestariliiton SMML:n jäsenyys kertoo, että yritys on sitoutunut alan pelisääntöihin, mutta pelkkä jäsenyys ei korvaa referenssien tarkistusta. Soitto edellisen kohteen isännöitsijälle kertoo enemmän kuin mikään esite.
Maalausliike tekee maalaustyön. Jos hankkeeseen kuuluu laajempaa rakennustyötä, kuten parvekelaattojen korjausta, se kilpailutetaan remonttipalveluja tarjoavilta rakennusurakoitsijoilta, ja maalaus voidaan erottaa omaksi urakakseen.
Myytti: halvin tarjous on pakko valita
Hallituksissa kuulee usein käsityksen, että halvimman tarjouksen ohittaminen altistaa hallituksen vastuulle. Asunto-osakeyhtiötä ei koske hankintalaki, eikä mikään velvoita valitsemaan halvinta. Hallituksen tehtävä on toimia yhtiön edun mukaisesti, ja se voi tarkoittaa kokonaistaloudellisesti edullisinta tarjousta.
Valinta kannattaa perustella pöytäkirjaan: referenssit, aikataulu, maalijärjestelmä ja lisätöiden yksikköhinnat. Kun perustelu on kirjattu, osakkaiden kysymyksiin on helppo vastata.
Esimerkki rappukäytävän maalausurakasta
Tamperelaisessa 1970-luvun kerrostalossa on kolme porrasta, ja hallitus päättää maalauttaa rappukäytävät. Isännöitsijä pyytää tarjoukset viideltä maalausliikkeeltä ja saa neljä. Halvin on 18 000 €, kallein 31 000 €. Halvimmassa ei ole mainittu vanhan alkydipinnan hiontaa eikä porrasaskelmien kaiteiden maalausta, ja lisätöiden tuntihinta on 65 €.
Kun puuttuvat työt lisätään, halvimman tarjouksen todellinen hinta nousee lähelle keskimmäistä. Tällainen tilanne on tavallinen. Siksi tarjoukset puretaan aina samaan muotoon ennen vertailua. Käytännön toteutuksesta ja asukkaiden tiedottamisesta kertoo tarkemmin artikkeli rappukäytävän maalausurakan käytännöstä.
Yleisimmät virheet taloyhtiön kilpailutuksessa
Samat virheet toistuvat taloyhtiöstä toiseen:
– Tarjouspyyntö lähetetään liian myöhään, jolloin kesän julkisivumaalaukseen saadaan vain 1-2 tarjousta.
– Sopimukseen ei kirjata vakuuksia. YSE 1998:n mukaan rakennusaikainen vakuus on 10 % ja takuuajan vakuus 2 % urakkahinnasta.
– Takuutarkastus unohtuu. YSE:n mukainen takuuaika on kaksi vuotta, ja ennen sen päättymistä tehtävä tarkastus on taloyhtiön oma vastuu.
Kolmas virhe maksaa usein eniten. Julkisivussa hilseily näkyy tyypillisesti juuri toisen talven jälkeen, kun pakkas- ja sulamissyklit ovat koetelleet pintaa.
Kotitalousvähennys taloyhtiön maalausurakassa
Taloyhtiö ei itse saa kotitalousvähennystä. Osakas voi kuitenkin saada sen omasta osuudestaan, jos remontti rahoitetaan osakkailta perittävällä vastikkeella tai erillisellä maksulla ja taloyhtiö ilmoittaa osakaskohtaisen työn osuuden. Vuonna 2025 vähennys oli 35 % työn osuudesta ja enimmäismäärä 1 600 € henkilöä kohden. Luvut muuttuvat usein, joten ajantasaiset tiedot tarkistetaan Verohallinnosta.
Edellytyksenä on, että urakoitsijan laskussa työn osuus eritellään materiaaleista. Tämä kannattaa vaatia jo tarjouspyynnössä.
UKK
Montako tarjousta taloyhtiön maalausurakkaan kannattaa pyytää?
Yleensä 3-5 tarjousta riittää. Pienemmällä määrällä hintataso jää epäselväksi, ja suurempi määrä lisää isännöitsijän vertailutyötä ilman merkittävää hyötyä.
Voiko hallitus päättää maalausurakasta ilman yhtiökokousta?
Tavanomainen kunnossapito, kuten rappukäytävän maalaus, kuuluu yleensä hallituksen päätösvaltaan, kun se on budjetissa. Laajat ja kalliit hankkeet, kuten julkisivuremontti erillisellä rahoituksella, viedään yhtiökokouksen päätettäväksi.
Kannattaako taloyhtiön solmia pidempi sopimus yhden maalausliikkeen kanssa?
Pienissä toistuvissa töissä se voi toimia. Asiasta lisää artikkelissa maalausliikkeen kanta-asiakkuudesta taloyhtiölle. Suuret urakat kilpailutetaan silti erikseen.
Hyvän kilpailutuksen muistilista hallitukselle
Onnistunut kilpailutus alkaa lähtötiedoista ja päättyy takuutarkastukseen. Hallitus saa isännöitsijältä parhaan hyödyn, kun se päättää ajoissa urakan laajuuden, hyväksyy tarkan tarjouspyynnön ja vaatii tarjoukset samaan vertailumuotoon. Kun valinnan perusteet kirjataan pöytäkirjaan, kalliimpikin mutta kokonaisuutena parempi tarjous on helppo perustella osakkaille.